中國住宅產業化何時迎重生
2014-04-25
中國住宅產業化何時迎重生
核心提示：“房子是可以像搭積木一樣蓋的”，“一個星期改好一棟別墅”，“你的房子是在工廠流水線生產的”......這不是“大躍進”年代的豪言壯語，住宅產業化已經讓這個曾經的“浮夸”變成了現實。
“房子是可以像搭積木一樣蓋的”，“一個星期改好一棟別墅”，“你的房子是在工廠流水線生產的”......這不是“大躍進”年代的豪言壯語，住宅產業化已經讓這個曾經的“浮夸”變成了現實。在歐美國家，這樣的建筑比比皆是。通俗一點理解，住宅產業化就是要“像搭積木一樣蓋房子”。在住宅產業化較為發達的瑞典，80%的住宅采用以通用部件為基礎的住宅通用體系；美國人住宅用構件的標準化、商品化程度幾乎達到100%。產業化住宅生產方式優點很多：將鋼模板等材料的重復利用率得以提高，建筑垃圾約減少83%，材料損耗約減少60%，可回收材料約增加66%，建筑節能達50%以上，而建設周期僅有傳統方式的1/3左右。
中國的住宅產業化一直向歐美和日本學習，曾經歷過上世紀七十年代和本世紀初頭十年的兩個發展高峰。第一次高峰出現了第一代工業化生產的住宅——裝配式大板居住建筑，受限于計劃經濟體制而沒能堅持下來；第二個發展高峰，因為不斷膨脹發展的房地產市場和土地財政，導致房地產開發更熱衷于土地升值和房價炒作，住宅產業化強調的標準化、部品化等被忽視，發展基本停滯。目前，國內住宅產業化與技術先進國家仍存在較大差距，主要表現在：目前研究成熟或能夠運用的技術多數是房屋的局部工業化技術，如門窗、裝飾材料、非承重隔墻等從屬技術，房屋主體建設仍然以現場澆筑為主，缺乏工業化的關鍵性技術。
2014年3月17日，中共中央、國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，規劃在“加快綠色城市建設”一節中提到：大力發展綠色建材，強力推進建筑工業化。并將“積極推進建筑工業化、標準化，提高住宅工業化比例”作為建設重點之一。政府大力扶持，但實際推廣仍面臨諸多瓶頸，命途多舛的中國住宅產業化何時迎來重生？
一、萬科、遠大住工：十數載堅持 名利難兼得
國內對住宅產業化堅持10年以上研發和實踐的先行者是深圳萬科、湖南遠大住工，二者均是首批入選國家住宅產業化基地的企業之一。
1.萬科的探索
萬科的住宅產業化之路始于1999年萬科建筑研究中心的成立，經過對國際上各種工廠化住宅體系的調研，萬科結合國內的實際情況，最終從輕鋼結構、木結構、預制混凝土結構三種住宅體系中選擇了預制混凝土結構住宅（PC，或稱裝配式混凝土結構建筑）作為萬科工廠化住宅的研究方向。
2006年首個商業化項目上海新里程項目啟動。2008年，萬科修訂中長期發展戰略，明確將卓越綠色企業作為萬科的發展愿景。萬科通過包括標準化、預制裝配、全裝修、部品集成、新技術應用在內的工業化手段，打造住宅產業化的平臺并整合資源做綠色建筑。具體而言，加強技術研發，推進工業化項目試點；加強住宅性能與節能環保技術的研究應用，最終將綠色化戰略落實為萬科的“綠色競爭力”。萬科稱，到2012年底已累計交付工業化住宅701萬平米，而當年新開工住宅工業化面積272.29萬平米，占當年新開工面積的18.5%。但是據萬科內部人士介紹，住宅工業化在各個項目上的利潤率并不相同，而且實行工業化的利潤率也普遍要比現澆產品低一些，盡管住宅工業化項目并未出現什么嚴重的虧損，但其整體形式卻不如預想的那么樂觀。
2.遠大住工的探索
遠大住工探索住宅產業化有17年之久。自1996年進軍住宅產業化以來，充分吸納德國、美國、日本等發達國家的集成住宅技術，經過10余年的探索和積累，已成為具有完全自主知識產權、符合我國住宅建設和消費需求、技術集成優勢明顯、裝備制造能力領先，集住宅工業化科研、設計、生產、銷售、服務于一體的領跑住宅工業產業集群的龍頭企業。
第五代遠大集成住宅從2008年1月15日開始研發，到2010年12月29日完成，歷時三年。其在結構體系上采用的是疊合樓蓋現澆剪力墻結構體系：豎向承重結構體系采用現澆剪力墻；水平結構樓蓋體系采用疊合樓蓋，其中梁為疊合梁，樓板為疊合樓板；圍護結構采用外掛墻板。遠大住工核心仍是PC預制構建技術。
3、萬科、遠大住工模式的比較
以PC構件技術為代表的住宅產業化，能夠實現節能環保的效果，但尚不具經濟性，需要完備的行業技術標準體系和規模化應用。萬科以PC技術見長，遠大以制造技術見長，二者共同點都是研發先行，進行大量的實驗研究取得相關成果后加以推廣。二者的不同體現在發展思路上。
遠大是從制造業轉而進行住宅建設的，所以從一開始就以制造業的角度來認識住宅建設，他們強調制造集成技術在住宅中的使用，如整體櫥柜、整體浴室等，同時在建設過程中，也強調了優化集成，如將房屋建筑分成三個大系統，即主體系統、機電系統、裝配裝飾系統，而主體系統又分為模板模塊、剪力墻柱模塊、外墻板模塊、樓梯模塊等，在建設過程中，決策者跨越工業制造、工程管理、建筑施工和材料科學四個領域，實現ERP系統與項目管理系統的精準對接。
此外，遠大住工從歐洲購買設備，并使其連成生產線，如PC工藝直接和德國合作，購買成熟技術，通過反復試驗和改進，現已能夠生產可供應高層住宅使用的預制飾面PC板。遠大的定位是將自己定位為全能型住宅提供商，因而其所涉及的領域包括了工業、建筑業、房地產開發服務業。
萬科也強調優化集成，但達不到遠大在制造業里多年所已經形成的集成技術水平，因而萬科的特點體現在PC技術，也沒有自己的部品部件生產工廠（2014年和北京住總、北京住宅建筑設計研究院合作方始涉足），在PC質量控制上需要投入很大的精力和人力。
二、發展瓶頸：成本偏高、標準缺失、質量存疑、跨行不易
目前限制國內住宅產業化發展的瓶頸在于：成本偏高、標準缺失、質量存疑、跨行不易等。
成本偏高。住宅產業化在國內還基本處于研發初期，PC預制構件生產線的投資、現場鋼模具不能充分利用等帶來的成本壓力，在產生規?；?，住宅產業化的成本還是高于傳統生產模式。例如萬科雖然已在全國多處項目運作上啟動住宅工業化，但卻從未公布各個項目的具體盈利情況。據萬科2012年年報中的數據顯示，住宅工業化項目之一金色雅筑至2012年底已累計投入7億元，累計實現效益2.63億元，其投入產出比約為37.57%。
標準缺失。住宅工業化的標準化涉及到建筑體系、部品體系、綠色建材等從設計、生產、施工、驗收等環節的標準與規范。然而目前多是企業內部標準和地方性標準，缺乏國家層面的技術標準。2014年3月，住建部發布了行業標準《裝配式混凝土結構技術規程》，這算是國家層面第一個關于住宅產業化領域的標準。
質量存疑。缺乏相關的標準規范，房地產商等在住宅產業化實踐中也是摸著石頭過河，因此對這類項目的質量把控也是不斷試錯糾偏的過程。如萬科上海金色雅筑住宅工業化項目，在交付使用后出現大面積滲水的情況，引起業主的強烈不滿。萬科亦坦誠“經過分析檢測，造城滲水的原因是工程參與各方對新工藝的把握不夠成熟”。
跨行不易。住宅工業化屬于制造業范疇，俗話說“跨行如隔山”，房地產商等跨行發展不但面臨資金投入、技術研發、設備采購等壓力，還將實行不同于房地產企業的生產、核算、銷售等經營管理模式，因此，如萬科也曾言不會輕易涉足制造業，而只是與預制構件生產商合作，而這又無疑增加了房地產商住宅產業化項目的成本。
上述發展瓶頸的存在，使得大部分房地產開發企業在推廣住宅工業化的時候處于觀望態度，實力強的企業還在下血本投入，希望能影響和主導行業標準的制定，在住宅產業化規模化發展方面占據先發優勢；實力弱的企業無力投入，只能駐足觀望希冀搭上政策的順風車。
三、市場前景：尚有一片藍天
盡管國內住宅實現真正的產業化還很遠的路要走，但在新型城鎮化的大背景下，國內的住宅產業化在城市新建建筑、存量建筑改造、農村住房建設、保障房建設等有很大的應用前景。
一是城市建筑，包括新建建筑和存量建筑改造。我國年增新建建筑在10億平方米水平，現有存量建筑約450億平方米，且95%以上屬于高耗能建筑，而國內目前真正的住宅產業化項目最多在百萬平方米量級；二是農村住房建設。農村外出務工人員積攢的財富、80后90后農村青年的結婚建房需求、鄰里間的攀比心理等，促使近十年來廣大農村遍布1-3層平房，這些低層建筑外觀和內部裝修幾乎一個模子刻出來的，毫無美感可言，且建筑質量問題頻現。輕鋼龍骨結構+內外保溫墻體的低層建筑，具有完工周期短、外觀精致、可拆卸等特點，在取代部分農村新建和翻建住房方面具有一定的想象力；三是保障房建設，由于保障房標準化程度較高而個性化需求較低且規模巨大，住宅產業化能夠為保障性住房建設提供重要的技術支持，一旦實現規模生產，成本也會降到現有生產方式水平。
